joi, 26 iulie 2012

Efectele contractului de locaţiune

Contractele de locaţiune dau naştere la obligaţii atât faţă de locatar cât şi faţă de locator; fiecare din părţi având clare sarcinile ce li se cuvin în derularea contractului. Având în vedere că acest contract nu este translativ de proprietate obligaţiile părţilor sunt diferite de celelalte contracte. Locaţiunea reprezintă o vânzare a folosinţei şi se deosebeşte de contractele de vânzare-cumpărare prin faptul că se transmite numai dreptul de folosinţă ca drept de creanţă asupra lucrului, nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locaţiune este producător de fructe, locatarul dobândeşte proprietatea fructelor nu în virtutea locaţiunii, ci ca accesoriu al folosinţei, locatorul fiind obligat să-i asigure numai folosinţa lucrului, nu şi dobândirea proprietăţii fructelor. Locaţiunea este un contract prin care o persoană , numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie (art. 1411 Cod civil). SECTIUNEA I: CONTRACTUL DE LOCATIUNE INSTRUMENT DE DREPT CIVIL I.1. NOŢIUNEA ŞI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE I.1.1. NOŢIUNEA CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE Locaţiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie (art. 1411 C. civil). Locaţiunea lucrurilor este un contract prin care una din părţile contractante se îndatoreşte a asigura celeilalte folosinţa unui lucru, pentru un timp determinat, contra unui preţ determinat (art. 1411 C.civ.). Locaţiunea lucrărilor este un contract prin care una din părţi se îndatoreşte drept un preţ determinat, a face ceva pentru cealaltă parte (art. 1412 C.civ.). Se consideră locaţiune orice orice concesiune temporară a unui imobil drept o prestaţie anuală, ori sub ce titlu ar fi făcută . O asemenea concesiune nu trece către cesionar nici o proprietate, chiar dacă s-a stipulat contrariul, ceea ce va fi fără nici un efect (art. 1414 C. civ.). Conform art. 1413 C. civ. locaţiunile sunt de mai multe feluri şi au regulile lor proprii. Locaţiunea „edificiilor şi aceea a mişcătoarelor” se numeşte închiriere. Locaţiunea fondurilor rurale se numeşte arendare. Locaţiunea muncii şi a serviciului se numeşte prestaţia lucrărilor. „Luarea săvârşirii unei lucrări drept un preţ determinat, când materialul se dă de acela pentru care se execută o lucrare” se numeşte antrepriză. Noţiunea provine de la verbul din limba latină locare – a închiria (a da cu chirie, în arendă). În limba latină există şi verbul conducere – a lua cu chirie, motiv pentru care contractul este denumit locatio – conductio. În limba română noţiunea de locaţiune se foloseşte atât pentru darea, cât şi pentru luarea în locaţiune. Deşi art. 1411 C. civil prevede că transmiterea folosinţei „se face pentru un timp determinat”, în realitate contractul se poate încheia şi fără a se arăta durata folosinţei, însă locaţiunea nu poate fi perpetuă (veşnică)1. ________________________________________1 Dr. Radu I. Motica, Florin Motiu – „ Contracte civile speciale – Terie şi practică judiciară ”, Editura LMINA LEX, Bucureşti 2000 I.1.2. CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE Contractul de locaţiune reglementat de Codul civil prezintă următoarele caractere juridice: a) este un contract sinalagmatic (bilateral), adică dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente între părţi. Astfel, dacă locatorul are obligaţia principală de a asigura folosinţa temporară a bunului dat în locaţiune, în schimb locatarul are obligaţia de a plăti preţul locaţiunii. b) este un contract cu titlu oneros, astfel încât ambele părţi ale contractului urmăresc un folos propriu patrimonial (locatorul să obţină chiria, iar locatarul să obţină folosinţa lucrului dat în locaţiune); c) este un contract comutativ, în care existenţa şi întinderea obligaţiilor sunt cunoscute de la momentul încheierii contractului, nedepinzând de hazard; d) este un contract consensual, care se încheie valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără vreo altă formalitate; Totuşi art. 1416, 1417 Cod civil prevăd reguli speciale privind proba contractului de locaţiune, astfel încât nu este recomandabilă încheierea lui numai verbal. Dacă nu este constatat printr-un înscris, legea distinge între două situaţii: 1) dacă nu s-a început executarea contractului încheiat verbal şi una dintre părţi neagă existenţa lui, atunci proba cu martori nu este admisă, oricât de mică ar fi valoarea, conform art. 1416 C.civ.. 2) dacă contractul încheiat verbal este în curs de executare şi, în lipsă de chitanţă, există o contestaţie asupra preţului, locatarul poate solicita o expertiză pentru stabilirea preţului, iar cheltuielile expertizei cad în sarcina sa, dacă evaluarea făcută de expert întrece preţul pe care el l-a arătat (art. 1417 C. civ.). Dacă litigiul priveşte alte elemente ale contractului decât preţul (de exemplu consimţământul locatorului la schimbarea destinaţiei bunului), se aplică regulile generale din materia de probe; în privinţa termenului însă, legea face trimitere la obiceiul locului şi stabileşte câteva prezumţii relative (art. 1450 – 1452 C.civ.). Proba cu martori, dacă nu există înscris, nu poate fi primită nici dacă există început de dovadă scrisă. În toate cazurile există obligativitatea înregistrării contractului de locaţiune la organele fiscale, pentru impozitarea venitului obţinut din chirie. Neîndeplinirea acestei obligaţii atrage sancţiuni contravenţionale sau penale, conform Legii pentru combaterea evaziunii fiscale nr. 87/1994. din punct de vedere al dreptului civil, neîndeplinirea acestei obligaţii nu afectează validitatea locaţiunii. e) este un contract translativ de folosinţă, iar nu translativ de proprietate. Prin contractul de locaţiune se transmite numai dreptul de folosinţă temporară a bunului închiriat. Aceasta înseamnă că locator poate fi şi o altă persoană decât proprietarul bunului şi că riscul pieirii fortuite se suportă de către locator. f) este un contract cu executare succesivă în timp, presupunând executarea prin mai multe prestaţii eşalonate în timp. Elementul „timp”, durata este esenţa locaţiunii, chiria stabilindu-se pe unitatea de timp (lună, trimestru, an etc.). Durata contractului poate fi determinată sau nedeterminată, însă nu poate fi veşnică. Locaţiunile ereditare (veşnice) sunt interzise de lege (art.1415 C. civ.). „Locaţiunile ereditare astăzi, în fiinţă fiind cunoscute sub numele de emfiteuze, ori embatic (besman), se păstrează. Ele vor fi reglementate după legile sub care s-au născut, dar pe viitor nu se mai pot înfiinţa (art. 1415 C. civ.)”1. În principiu durata locaţiunii se stabileşte în mod liber, prin consimţământul părţilor. Totuşi, în anumite domenii, legiuitorul intervine şi stabileşte prorogări legale sau acordă locatarului dreptul la reînnoirea contractului fără acordul locatorului (de exemplu, prin Legea 17/1994 sau Legea 112/1995). ________________________________________1 Ion P. Filipescu – „ DREPT CIVIL – teoria generală a obligaţiilor ”, Editura ACTAMI, Bucureşti, 1997 SECTIUNEA II: CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE II.1. CAPACITATEA PĂRŢILOR Asigurarea folosinţei unui bun este calificată drept un act de administrare, astfel încât locatorul trebuie să aibă capacitatea de a face acte de administrare. Cu alte cuvinte, poate fi locator şi un minor între 14 şi 18 ani, care poate face acte de administrare cu încuviinţarea ocrotitorului său legal, fără autorizarea de către autoritatea tutelară. De asemenea, contractul de locaţiune poate fi încheiat de oricare dintre soţi pentru bunurile comune, întrucât se prezumă că are şi consimţământul celuilalt soţ (art. 35 din Codul familiei). Dat fiind că prin locaţiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă temporară, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului, putând fi chiar locatarul principal. Proprietarul lucrului nu poate fi locatarul propriului său lucru, cu excepţia cazului când nu are prerogativa folosinţei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport într-o societate folosinţa unui lucru). În cazul coproprietăţii asupra unui bun, un singur coproprietar nu poate închiria bunul decât cu acordul tuturor coproprietarilor, nu poate dispune decât de cota sa abstractă din bun. În cazul imobilelor legea a prevăzut că, dacă durata locaţiunii depăşeşte un anumit termen (3 sau 15 ani), atunci ea este un act de dispoziţie, locatorul trebuin să aibă capacitate deplină de a contracta, în caz contrar contractul considerându-se valabil numai pentru termenul prevăzut de lege. Pentru locatar, contractul de locaţiune este întotdeauna un act de administrare. II.2. CONSIMŢĂMÂNTUL În privinţa consimţământului nu există reguli speciale în materie de locaţiune, astfel încât vor fi aplicabile regulile generale din materia actelor juridice civile. Astfel, consimţământul reprezintă voinţa internă de a încheia contractul exteriorizată sau manifestată. Altfel spus, „consimţământul reprezită exteriorizarea sau manifestarea hotărârii de a încheia contractul”1. Condiţiile de validitate ale consimţământului sunt următoarele:  să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice;  să provină de la o persoană cu discernământ;  să fie exteriorizat;  să nu fie alterat de vicii de consimţământ. II.3. OBIECTUL CONTRACTULUI Obiectul contractului de locaţiune este lucrul închiriat. Lucrul închiriat – total sau parţial - poate fi un lucru mobil sau imobil, astfel Codul civil, în art. 1416 şi următorul, vizează locaţiunea de imobile. „Întrucât aceste dispoziţii reprezintă aplicaţii ale dreptului comun în materie, ele guvernează şi locaţiunea de lucruri mobile, cu excepţia dispoziţiilor speciale referitoare la proba contractului, răspunderea pentru incendiu şi opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditorul imobilului”1. Deasemenea, lucrul închiriat poate fi un bun corporal sau incorporal (de exemplu dreptul de proprietate industrială), dar în toate cazurile cu condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă conform destinaţiei după natura obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor. ________________________________________ 1 Prof. Dr. Francisc Deak – „ Tratat de drept civil – Contracte speciale ”, Editura Actami, Bucureşti, 1999 Rezultă că obiectul locaţiunii îl formează lucruri nefungibile (individual determinate) după natura lor sau după voinţa părţilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă (art. 965 C. civil). În caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja răspunderea locatorului potrivit regulilor generale. Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (art. 135 alin. 5 din Constituţie şi art. 12 alin. 6 şi art.14 – 16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia), iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decât împreună cu imobilul de care este ataşat (art. 576 C. civil). Tot astfel, bunurile coproprietate forţată nu pot fi închiriate decât odată cu bunul principal de existenţa căruia depinde şi coproprietatea forţată. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaţiune, titularul ei neputând asigura locatorului folosinţa bunului care formează obiectul dreptului său. Evident, locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă se închiriază un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu şofer), contractul este mixt: locaţiune în privinţa lucrului şi prestare de servicii în privinţa personalului de deservire. Lucrurile cu regim special pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (de exemplu, armele numai „către persoane .... în drept să le deţină”). PREŢUL pe care locatorul îl plăteşte în schimbul folosinţei lucrului se numeşte chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ziua, luna, anul etc) şi se plăteşte la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv. "Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului. Dar ea poate fi determinabilă, de exemplu lăsată la aprecierea unui terţ (ales de către părţi sau de persoana desemnată de părţi) sau să reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil)"1. Sub sancţiunea nulităţii, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau lucrul a fost închiriat ________________________________________ 1 Prof. Dr. Francisc Deak – „ Tratat de drept civil – Contracte speciale ”, Editura Actami, Bucureşti, 1999 în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune ci un comodat, dacă condiţiile acestui contract au fost îndeplinite şi lucrul a fost predat. Preţul se fixează, de regulă în bani. Regulile locaţiunii sunt aplicabile şi în cazul în care folosinţa unui lucru se transmite în schimbul folosinţei unui alt lucru. De asemenea, chiria se poate fixa sub forma unei alte prestaţii (de exemplu cotă – parte din fructe sau prestări servicii). II.4. CAUZA Întrucât legea nu prevede reguli speciale în materia locaţiunii privind cauza, vor fi aplicate regulile generale, cauza trebuind:  să existe;  să fie reală;  să fie licită şi morală. SECTIUNEA III: OBLIGAŢIILE LOCATORULUI "Toate obligaţiile locatorului decurg din esenţa contractului de locaţiune, care constă în a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata contractului (obligaţia de a face)"1. Pentru a asigura folosinţa lucrului, locatorul este obligat să predea şi să menţină lucrul în stare de întrebuinţare şi să-l garanteze pe locatar detulburările provenite din propria sa faptă, de la terţi şi din viciile lucrului. Pentru a asigura folosinţa lucrului, potrivit art. 1420 Cod civil, locatorul are trei obligaţii principale: a) obligaţia de a preda lucrul; b) obligaţia de a menţine lucrul în stare de întrebuinţare; c) obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse. a) Obligaţia de a preda lucrul în folosinţa temporară a locatarului trebuie executată la termenul stipulat în contract, la locul unde se găsea lucrul în momentul încheierii contractului şi pe cheltuiala locatorului. Lucrul trebuie să fie predat într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat (art. 1421 C. civ.), locatorul fiind obligat să efectueze toate reparaţiile necesare în acest sens înainte de preluarea lucrului de către locatar. ________________________________________1 Prof. Dr. Francisc Deak – „ Tratat de drept civil – Contracte speciale ”, Editura Actami, Bucureşti, 1999 Dacă locatorul nu-şi execută obligaţia de predare a lucrului, atunci locatarul poate cere executarea silită sau rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune interese. b) Obligaţia de a menţine lucrul în bună stare de funcţionare operează pe toată durata contractului. Lucrul trebuie să poată fi folosit în scopul pentru care a fost închiriat. Pentru aceasta, pe toată durata locaţiunii, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare bunei folosinţe a lucrului, afară de micile reparaţii (numite”locative”), care sunt în sarcina locatarului, din momentul predării lucrului. În temeiul acestei obligaţii , locatorul nu poate fi obligat să reconstruiască imobilul închiriat, dacă acesta „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare” (art. 1439 C. civ.), în acest caz încetând contractul. Neîndeplinirea acestei obligaţii de către locator îndreptăţeşte locatarul:  să ceară în justiţie obligarea locatorului la efectuarea reparaţiilor, sub sancţiunea daunelor cominatorii pe zi de întârziere (art. 1073 C. civ.);  să execute el însuşi reparaţiile, în contul locatorului, cu probabila autorizare a justiţiei (art. 1077 C.civ.); în caz de urgenţă, reparaţiile pot fi efectuate chiar fără autorizare; Art.1077 Cod civil prevede: „ Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.  să solicite rezilierea contractului (art. 1020 – 1021 C.civ. şi art. 1439 alin. 2 C.civ.). Art. 1020 C.civ. precizează: „Condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său”. In completare art. 1021 C. Civ. Prevede: „Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară în justiţie, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate.” c) Obligaţia de a garanta folosinţa liniştită şi utilă a lucrului închiriat se concretizează în trei obligaţiuni principale: 1) de a răspunde pentru tulburările provenite din propria sa faptă; 2) de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din partea terţilor; 3) de a răspunde pentru viciile ascunse ale bunului închiriat. III.1. Garanţia pentru tulburările provenite din fapta proprie a locatorului rezidă în aceea că locatorul trebuie să se „abţină” de la orice acţiune prin care ar tulbura liniştita folosire a bunului de către locatar; tulburarea poate să fie de fapt sau de drept. Astfel, conform art. 1424 C. civ. „locatorul nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat sau arendat”. În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul poate cere în justiţie oprirea sau distrugerea schimbărilor. Dacă în cursul locaţiunii lucrul închiriat necesită reparaţii urgente, care nu pot fi amânate până la terminarea contractului, atunci locatorul nu va răspunde, chiar dacă prin aceasta se limitează în parte folosinţa exercitată de locatar, prin restrângerea ei (art. 1425 C.civ.). Dacă locatarul este lipsit complet de folosinţa lucrului prin reparaţiile efectuate, atunci el poate cere rezilierea contractului (art. 1425 alin.3 C. civ.). III.2. Locatorul are obligaţia de a-l garanta pe locatar contra tulburărilor provenite din fapta terţilor. Aceste tulburări pot fi de fapt sau de drept. Art. 1426 C. civ. prevede că locatorul răspunde numai pentru tulburările de drept, provenite de la terţi, iar nu şi pentru tulburările de fapt, faţă de care locatarul se poate apăra singur, prin acţiunile posesorii. Pentru angajarea răspunderii locatorului pentru tulburările de drept, locatarul trebuie să-l înştiinţeze pe locator în timp util de ivirea acestor tulburări, prin chemarea în garanţie sau arătarea titularului dreptului, în procesul dintre terţ şi locatar. Deşi legea nu prevede, în practica judiciară se admite că răspunderea locatorului va opera şi în cazul în care nu a fost chemat la proces, dacă locatarul face dovada că procesul cu terţul ar fi fost oarecum pierdut. III.3. Potrivit art. 1422 alin. 1 C. civ., locatorul are obligaţia de a garanta “ pentru toate stricăciunile şi viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuinţarea”, chiar dacă viciile nu-i erau cunoscute locatorului la data încheierii contractului, deci are obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse. Locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse existente anterior încheierii contractului, cât şi pentru cele care provin din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa bunului închiriat este succesivă şi continuă în timp, până la terminarea contractului. Locatorul va răspunde chiar dacă a fost de bună credinţă la încheierea contractului pentru viciile ascunse, deci chiar dacă nu le-a cunoscut. În schimb, pentru viciile aparente, pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le cunoască în momentul contractării, locatorul nu răspunde. În practica judiciară s-a stabilit răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este absolut impropriu folosinţei, fiind suficient ca întrebuinţarea să fie astfel micşorată. Încât să se poată presupune că locatarul n-ar fi contractat sau ar fi plătit o chirie mai redusă, dacă ar fi cunoscut viciile; gravitatea viciilor se apreciază de către instanţă. Potrivit art. 1422 C.civ., în cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate solicita fie reducerea proporţională a chiriei, fie rezilierea contractului, cu daune interese pentru pagubele provocate din cauza viciilor. Locatorul de bună credinţă (care n-a cunoscut nici el viciile) răspunde numai de pagubele previzibile (art. 1085 C.civ.), în timp ce locatorul de rea credinţă răspunde atât de daunele previzibile în momentul încheierii contractului, cât şi de daunele imprevizibile. In art. 1085 C. civ. se precizează: “Debitorul nu răspunde decât de daunele-interse care au fost prevăzute sau care au putut fi prevăzute la facerea contractului, când neîndeplinirea obligaţiei nu provine din dolul său’’ . Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii, atunci locatarul poate cere reducerea chiriei sau rezilierea contractului, dar fără daune interese, întrucât este vorba de o cauză străină ce nu poate fi imputată locatorului (art. 1082 C.civ.). Părţile contractului pot modifica conţinutul obligaţiei de garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse (agravare, limitare sau înlăturare), însă limitarea sau înlăturarea produc efecte numai dacă locatorul a fost de bună credinţă. SECTIUNEA IV: OBLIGAŢIILE LOCATARULUI Locatarul are următoarele obligaţii: a) de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei sale; b) de a plăti chiria convenită; c) de a restitui lucrul la încetarea contractului; d) de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor; e) de a răspunde pentru incendii (pentru locatarul unei clădiri); a) Obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi conform destinaţiei sale este prevăzută în mod expres în art. 1429 C.civ. locatarul trebuie să utilizeze lucrul ca şi cum ar fi al său („bonus pater familias”), culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului prudent şi diligent. De asemenea el este ţinut să respecte destinaţia determinată prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială destinaţia prezumată după circumstanţe (natura lucrului, destinaţia sa anterioară, profesiunea locatarului etc.). În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatorul poate solicita repunerea lucrului în starea sa anterioară sau rezilierea contractului, cu daune interese. Locatarul poate face lucrări de mică însemnătate, care nu schimbă destinaţia lucrului (instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a apei sau a gazului etc.). pentru acestea, la încetarea locaţiunii, locatorul are dreptul de a cere repunerea lucrului în starea iniţială; dacă nu o face locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse lucrului. Din obligaţia de a utiliza lucrul ca un bun proprietar rezultă obligaţia de a efectua reparaţii locative (mici, de simplă întreţinere); de exemplu repararea tencuielii pereţilor, a părţilor degradate din parchet sau duşumele, geamurilor şi uşilor, încuietorilor (art. 1447 – 1449 C. civ.). Totuşi, toate reparaţiile (inclusiv cele locative) nu sunt în sarcina locatarului, dacă au fost cauzate prin vechime, forţă majoră, caz fortuit sau culpa locatorului. Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. De asemenea, locatarul va răspunde pentru prejudiciile aduse lucrurilor altor persoane. Potrivit art. 1434 C. civ., locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile şi pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari. Dacă sunt mai mulţi locatari diferiţi şi nu se poate stabili care este vinovat de stricăciunile la părţile comune, repararea acestora este în sarcina proprietarului. b) Obligaţia locatarului de a plăti chiria este prevăzută de art. 1429 C. civ., care arată că locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele stabilite. Dacă nu s-a stabilit altfel, conform regulilor generale, plata se face la domiciliul debitorului – locatar, iar în caz de pluralitate de locatari, obligaţia este conjunctă (divizibilă). „În caz de neexecutare a acestei obligaţii, locatorul poate cere executarea silită sau rezilierea judiciară a contractului. Părţile pot stipula în contract un pact comisoriu expres, în baza căruia, în caz de neplată a chiriei la termen, contractul să fie considerat reziliat de drept, fără notificare şi fără acţiune în justiţie”1. Dacă între părţi nu a existat un contract de locaţiune, proprietarul imobilului ocupat de o altă persoană, nu poate să pretindă o sumă de bani drept chirie, fiind însă îndreptăţit să solicite echivalentul lipsei de folosinţă, în baza principiului îmbogăţirii fără just temei. În practica judiciară de după 1989 s-a pus problema posibilităţii modificării chiriei pe parcursul executării contractului, fără să existe clauză contractuală în acest sens. ________________________________________1 Dr. Radu I. Motica, Florin Motiu – „ Contracte civile speciale – Terie şi practică judiciară ”, Editura LMINA LEX, Bucureşti 2000 Soluţia a fost afirmativă, arătându-se că, în raport cu liberalizarea preţurilor şi a creşterii ratei inflaţiei, locatorul este îndreptăţit să pretindă o chirie mai mare, având în vedere dispoziţiile art. 970 C. civ., potrivit cărora „convenţiile trebuie executate cu bună credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într – însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei după natura sa”. c) După încetarea locaţiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat, conform inventarului făcut la primire. În lipsă de inventar operează prezumţia că locatarul a primit lucrul în bună stare; fiind relativă, prezumţia poate fi combătută de locatar prin dovadă contrară. Dacă la încetarea locaţiunii locatorul nu restituie lucrul închiriat, locatorul are la îndemână două acţiuni: • acţiune personală, decurgând din contractul de locaţiune; • acţiune reală (acţiunea în revendicare) dacă are calitatea de proprietar. Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea bunului din cauza vechimii, forţei majore, cazului fortuit sau culpei locatorului (art. 1431 – 1434 C. civ.). La încetarea locaţiunii, locatarul poate fi obligat să facă reparaţiile necesare pentru a preda imobilul în starea în care l-a primit. d) Potrivit art. 1433 C.civ., locatarul este dator să apere lucrul închiriat contra uzurpărilor. Prin „uzurpare” în această materie se înţelege orice atingere provenită de la un terţ asupra proprietăţii sau posesiei lucrului dat în locaţiune. Locatarul are obligaţia de a-l anunţa pe locator in timp util de orice încercare a terţilor de valorificare a unui drept asupra lucrului închiriat, sub sancţiunea de a suporta daune-interese şi cheltuieli de judecată (art. 1433 alin. 2 C. civ.). e) Locatarul unei clădiri, potrivit art. 1435 C. civ., răspunde pentru incendiu, dacă nu se va dovedi că incendiul a provenit dintr-un caz fortuit, forţă majoră, defect de construcţie sau prin comunicarea focului (fără greşeala sa) de la un imobil vecin. Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare va răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu valoarea locativă a părţii din imobil pe care o ocupă, răspunderea lor fiind divizibilă (conjunctă). Pentru a se putea exonera de răspundere, fiecare dintre locatari, în afara cazurilor prevăzute de art. 1435 C. civ., va putea dovedi că incendiul nu a izbucnit sau nu putea izbucni din partea pe care o ocupă el. Dacă se face dovada că incendiul a izbucnit dintr-o parte comună a imobilului, întrucât acesta se găseşte în întreţinerea şi administrarea locatorului, acesta va răspunde, locatarii fiind exoneraţi de răspundere. În lipsa unei convenţii contrare locatarul principal va răspunde faţă de locator pentru distrugerea prin incendiu a obiectului contractului de locaţiune, chiar dacă aceasta este imputabilă unui sublocatar. SECTIUNEA V: NATURA JURIDICĂ A DREPTURILOR LOCATARULUI V.1. DREPT REAL În literatura de specialitate, unii autori au susţinut că dreptul de folosinţă al locatarului ar fi un drept real, aducîndu-se următoarele argumente: a) împotriva tulburărilor de fapt locatarul se poate apăra prin acţiunea posesorie; b) în anumite condiţii (data certă a contractului şi îndeplinirea formelor de publicitate), locatarul se bucură de un drept de urmărire şi de preferinţă; c) dacă termenul locaţiunii depăşeşte 3 ani, atunci contractul este supus formelor de publicitate. Întrucât aceste efecte sunt specifice drepturilor reale, s-a considerat că dreptul de folosinţă al locatarului este un drept real. V.2. DREPT DE CREANŢĂ Unii autori au arătat că dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă, pentru următoarele argumente: a) acţiunile posesorii pot fi intentate şi de către detentorul precar, nu numai de posesor; b) opozabilitatea contractului faţă de terţi este numai o excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului, consacrat de art. 972 C. civil; c) deoarece dreptul este opozabil faţă de terţi, locaţiunea este supusă publicităţii dacă depăşeşte 3 ani; dacă dreptul ar fi real, s-ar impune publicitatea indiferent de durată; d) drepturile reale fiind drepturi absolute, sunt limitativ şi expres prevăzute de lege, iar dreptul de folosinţă al locatarului nu a fost enumerat în nici un text legal printre drepturile reale. În literatura de specialitate, unii autori au apreciat că dreptul de folosinţă al locatarului nu este un drept real, ci un drept de creanţă care se realizează prin intermediul locatorului. Acest drept se exercită asupra unui lucru, presupunând un contact material cu lucrul închiriat. El prezintă anumite aspecte particulare sub raportul opozabilităţii, motiv pentru care se încadrează în categoria obligaţiilor opozabile terţilor (obligaţii scripae in rem). Ca drept de creanţă, dreptul de folosinţă al locatarului are caracter mobiliar, temporar, este susceptibil de gaj şi poate fi transmis conform regulilor cesiunii de creanţă. SECTIUNEA VI: ÎNCETAREA LOCAŢIUNII VI.1. CAUZE DE ÎNCETARE Pe lângă încetarea convenţională (prin acordul părţilor, conform regulilor generale prevăzute prin actele juridice civile), legea prevede următoarele cauze de încetare a contractului de locaţiune: a) denunţarea unilaterală (art. 1436 alin. 2 C. civ.); b) expirarea termenului (art. 1436 alin. 1 C.civ.); c) rezilierea pentru neexecutare (art.1439 alin. 2 C. civ.); d) pieirea lucrului (art. 1423 şi 1439 C.civ.); e) desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului; f) înstrăinarea lucrului închiriat, dacă există clauză specială în acest sens (art. 1441 C.civ.). VI. 2. DENUNŢAREA UNILATERALĂ Denunţarea unilaterală este caz de încetare a contractului de locaţiune atunci când acesta a fost încheiat pe o durată nelimitată. Astfel, dacă părţile sau legea nu au determinat durata locaţiunii, atunci contractul încetează prin „concediul” (art. 1436 alin. 2 C.civ.) dat de oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz. Prin „termen de preaviz” se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul şi data încetării efective a contractului. Denunţarea unilaterală poate fi făcută de oricare dintre părţi (locator şi locatar), producând efecte chiar dacă nu a fost acceptată de cealaltă parte, acordul sau dezacordul acesteia neavând semnificaţie. Termenul de preaviz se poate stabili fie prin convenţia părţilor, fie, în lipsă, în funcţie de natura lucrului şi după obiceiul lucrului (art. 1443 C.civ.). raţiunea acestui termen este ca locatorul să găsească un alt locatar (dacă preavizul s-a dat de la locatar) sau un lucru similar pe care să-l ia în locaţiune (dacă preavizul s-a dat de către locator). Legea nu prevede o formă anume pentru denunţarea unilaterală. În practică aceasta se face în scris, iar dacă cealaltă parte refuză să dea o dovadă de primire se face prin notificare, prin intermediul executorilor judecătoreşti. Astfel, în practica judiciară s-a arătat că, dacă unei părţi i-a fost notificată denunţarea contractului sau a fost introdusă o acţiune în justiţie pentru evacuare, atunci sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 1436 alin. 2 C.civ., contractul încetând prin denunţarea unilaterală. După expirarea termenului de preaviz, contractul de locaţiune încetează, un nou contract putând fi încheiat numai printr-un nou acord de voinţă al părţilor. VI. 3. EXPIRAREA TERMENULUI PREVĂZUT DE PĂRŢI SAU DE LEGE Dacă părţile sau legea au stabilit durata locaţiunii, ea încetează de drept prin simpla trecere a termenului stabilit, fără să fie nevoie de o prealabilă înştiinţare (art. 1436 alin. 1 C.civ.). Potrivit art. 1437 şi 1452 C. civ., dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului închiriat după expirarea termenului stabilit, iar locatorul nu se opune, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune (reconducţiune). Tacita relocaţiune operează ca un nou contract de locaţiune, astfel încât trebuie îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru validitatea contractului. Ea poate fi împiedicată dacă a fost exclusă expres printr-o clauză contractuală sau prin anunţarea concediului (a voinţei locatorului de a nu reînnoi contractul). Concediul trebuie anunţat înainte de expirarea termenului contractului, dar fără respectarea termenului de preaviz. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat şi a plătit în continuare echivalentul chiriei. Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract, dar se va considera încheiat fără termen, prezumându-se că părţile nu au modificat nimic faţă de contractul iniţial. Totuşi, garanţiile din contractul iniţial se sting fără stipulaţie expresă în sensul menţinerii lor, deoarece garanţiile trebuie prevăzute expres şi nu pot fi prelungite tacit peste termenul stipulat. În cazul în care operează tacita relocaţiune, contractul poate fi denunţat unilateral, fie prin notificare, fie prin acţiune în justiţie în evacuare. VI. 4. REZILIEREA PENTRU NEEXECUTAREA DE OBLIGAŢII Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, contractul de locaţiune este supus rezilierii pentru neexecutare de obligaţii în condiţiile dreptului comun (art. 1020 – 1021 C.civ.). Neexecutarea de obligaţii de către una dintre părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului, cu daune interese (art. 1439 alin.2 C.civ. şi art. 1453 C.civ.). Neexecutarea trebuie să privească obligaţiile principale, care să aducă vătămări celeilalte părţi (abuz de folosinţă, schimbarea destinaţiei lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.). Rezilierea este judiciară, instanţa putând acorda un termen de graţie pentru executarea obligaţiilor (art. 1021 C.civ.). Dacă însă părţile au stabilit un pact comisoriu expres, atunci rezilierea se va produce de drept, fără intervenţia justiţiei. VI.5. PIEIREA LUCRULUI Potrivit art. 1423 şi art. 1439 C. civ., contractul de locaţiune încetează prin pieirea lucrului închiriat, întrucât, astfel contractul rămâne fără obiect. Dacă pieirea lucrului este totală sau lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, contractul încetează de drept, întrucât locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului. Prin pieire se înţelege nu numai distrugerea materială a bunului, dar şi orice imposibilitate de a folosi lucrul. Contractul de locaţiune încetează indiferent dacă pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă; dacă există culpă, partea vinovată vafi obligată la daune interese (despăgubiri). Dacă pieirea lucrului este numai parţială sau posibilitatea folosirii lui există numai în parte, rezilierea este judiciară. În acest caz locatarul poate solicita în justiţie fie o scădere de preţ, corespunzătoare pieirii lucrului, fie, dacă partea pirită din lucru este atât de însemnată încât fără acea partelocatarul n-ar fi încheiat contractul, desfacerea contractului. Şi, în acest caz, partea vinovată de pieirea parţială datorează celeilalte părţi daune- interese pentru prejudiciul cauzat. VI.6. DESFIINŢAREA (DESFACEREA) TITLULUI LOCATORULUI Dacă este desfiinţat (desfăcut) titlul locatorului se desface şi contractul de locaţiune, întrucât locatorul nu mai poate asigura folosinţa lucrului închiriat de către locatar. Desfiinţarea titlului locatorului se poate realiza în multiple modalităţi: constatarea nulităţii, anulare, rezoluţiune, evingere de către un terţ etc. De la această regulă există trei excepţii, când contractul de locaţiune continuă să-şi producă efectele, deşi titlul locatorului a fost desfiinţat. Aceste excepţii sunt următoarele: a) contractele de locaţiune încheiate de uzufructar rămân valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat (art. 534 şi 1268 C.civ.); b) contractele de locaţiune încheiate cu terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins, sunt valabile dacă ele au fost încheiate cu bună credinţă şi cu dată certă anterioară transcrierii comandamentului (art. 493 şi 513 C.pr. civ.); c) contractul de locaţiune încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună credinţă îşi păstrează efectele ca un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real. În literatura de specialitate s-a arătat că acest ultim caz reprezintă o aplicare a teoriei proprietarului (moştenitorului) aparent. VI. 7. ÎNSTRĂINAREA LUCRULUI ÎNCHIRIAT Potrivit art.1441 C.civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este obligat să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu condiţia să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă, afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însăşi contractul de locaţiune. Astfel, cumpărătorul unui imobil ocupat de chiriaşi cu titlu legal este obligat să respecte locaţiunea intervenită între aceştia şi fostul proprietar, fără a putea solicita evacuarea lor pentru lipsă de titlu, raţiunea prevederii legale din art. 1441 C. civ. fiind aceea că un drept nu se poate transmite decât aşa cum apare el în patrimoniul transmiţătorului, care nu poate transmite mai mult decât are el însuşi. Din prevederile art. 1441 C.civ. rezultă că vânzarea este cauză de încetare a locaţiunii numai dacă: a) contractul s-a încheiat verbal; b) locaţiunea s-a încheiat printr-un act sub semnătură privată fără dată certă; c) s-a stipulat expres în contractul de locaţiune desfacerea ei în cazul vânzării. În toate aceste cazuri, pentru a obţine desfacerea contractului, cumpărătorul trebuie să aducă la cunoştinţa locatarului concediul, respectând termenul de preaviz ca la denunţarea unilaterală (art. 1443 C. civ.). „Dacă locaţiunea încetează prin vânzarea lucrului de către locator, conform art. 1442 C. civ. locatarul are dreptul de a solicita despăgubiri de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulaţie contrară”1. SECTIUNEA VII: NULITATEA – EFECT AL NEINDEPLINIRII CONDITIILOR DE VALIDITATE A CONTRACTULUI CIVIL Neîndeplinirea condiţiilor de valabilitate ale contractului de locaţiune se sancţionează cu nulitate. Aceste condiţii sunt:  încălcarea dispoziţiilor legale privind capacitatea de a face actul;  lipsa ori nevalabilitatea consimţământului;  nevalabilitatea obiectului actului juridic;  nevalabilitatea cauzei (scopului) actului juridic;  nerespectarea formei cerută "ad validitatem";  fraudarea legii. Dintre aceste cauze, unele atrag nulitatea absolută, iar altele nulitatea relativă. Când legea nu precizează felul nulitătăţii, este datoria interpretului să stabilească acest aspect, apelând la criteriul de clasificare a nulităţii în absolută şi relativă: natura interesului ocrotit prin dispoziţia legală încălcată la încheierea contractului de locaţiune. ________________________________________ 1 Ovidiu Ungureanu – „ Manual de drept civil – Partea generală ”, Editura ALL BECK, Bucureşti 1999 VII.1. NULITATEA ABSOLUTA Atrag nulitatea absolută a contractului de locaţiune următoarele cauze:  încălcarea regulilor privind capacitatea civilă a persoanelor, în cazurile: a) nerespectării unei incapacităţi speciale, impusă pentru ocrotirea unui interes obştesc, cum este cea stabilită de art. 1309 C. Civ.; b) lipsa capacităţii de folosinţă a persoanei juridice şi nerespectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă, potrivit art. 34 din Decretul nr. 31/1954;  lipsa totală a consimţământului, cum este şi cazul erorii – obstacol (error in negotio şi error in corpore);  nevalabilitatea obiectului actului juridic;  când lipseşte cauza ori ea este ilicită sau imorală;  nerspectarea formei cerută ad validitatem;  lipsa ori nevalabilitatea autorizaţiei administrative;  încălcarea ordinii publice;  frauda legii. VII.2. NULITATEA RELATIVA Atrag nulitatea relativă a contractului de locaţiune următoarele cauze:  viciile de consimţământ: eroarea, dolul, violenţa şi leziunea;  lipsa discernământului în momentul încheierii actului juridic;  nerespectarea regulilor privind capacitate de exerciţiu a persoanei: 1) actul este încheiat de persoana lipsită de capacitatea de exerciţiu – a minorului sub 14 ani şi interzisul judecătoresc; 2) actul s-a încheiat fără încuviinţarea ocrotitorului legal şi este lezionar pentru minorul între 14 – 18 ani; 3) actul s-a încheiat fără încuviinţarea autoritătii tutelare; 4) actul s-a încheiat în lipsa ori cu depăşirea puterilor, pentru persoana juridică, precum şi nerespectarea unor incapacităţi (instituite pentru protecţia unor interese individuale, cum e cea prevăzută de art. 1307 C. civ. – interdicţia vânzării-cumpărării între soţi);  nerespectarea dreptului de preemţiune.

Niciun comentariu:

Trimiteți un comentariu